作為一個從業(yè)20年的老地產(chǎn)人，2021年底回看這一年中國房地產(chǎn)走過的路，當(dāng)真唏噓不已。作為局內(nèi)人，我希望能通過用近萬字的梳理和闡述，能給各位講清楚，在2021年這個看上去極為普通的年份，恒大地產(chǎn)怎么就一下子崩了？

灰犀牛、黑天鵝、大白鯊！ 三神獸齊聚！

灰犀牛指的是政策，黑天鵝指的是恒大，大白鯊指的是市場。

我也是老地產(chǎn)人了，2003年入行，都經(jīng)歷過市場的波動。但是我經(jīng)歷了二十年的這個市場，從來沒見過三神獸齊聚如此熱鬧的景象，也從來沒見過如此凄慘的行情。

這三巨頭怎么會同時出現(xiàn)，共同圍剿房地產(chǎn)行業(yè)呢？我個人認(rèn)為是神仙局，所謂神仙局，是指事件之中出現(xiàn)了以常理無法判斷到的變數(shù)，從而尋致了神仙也無法預(yù)判的局面。

接下來，我跟大家介紹下這三大神獸之灰犀牛

灰犀牛---政策

政策包括三個方面。

第一個政策是去杠桿，去杠桿它分成兩個層面。

第一個去的是企業(yè)的杠桿。從2020年，央行、住建部將召集部分房地產(chǎn)企業(yè)8月20日起在北京面談開始，三道紅線的硬性規(guī)定，成為所有大型房企必須面對和解決的事情，原計劃是2022年內(nèi)完成紅線變綠線。大家想快一點都把它壓縮，企業(yè)也在壓縮，金融機(jī)構(gòu)也在壓縮，都希望能夠在一年內(nèi)看到效果，結(jié)果去的太快了，企業(yè)的現(xiàn)金流出現(xiàn)巨大的問題。

第二個層面對消費者去杠桿，也就是說對購房者去杠桿。首套首付2成變3成或3.5成，有些地方，二套直接6成或拒貸。

對購房者去杠桿是對的，只有去杠桿才能讓房地產(chǎn)這個行業(yè)走得更遠(yuǎn)。過去幾年中國居民的杠桿率在不斷的上升已經(jīng)到了不得不去的程度了。

2020年末，人民銀行版居民杠桿率達(dá)到了72.5，排在馬來西亞之后。

但這次的去杠桿的最大問題是什么？首次置業(yè)者也就是剛需客戶被波及到了，首付增加了10%到15%，很大程度上影響了他們的購房能力和購房意愿，在如今房住不炒的大前提下，剛需客戶的錯殺，就會對市場產(chǎn)生了巨大的影響。

第二個政策是圍繞的房住不炒和三穩(wěn)的政策，也就是穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期。

這個政策其實本來也沒什么問題，直到去年上半年，我認(rèn)為全國都執(zhí)行的非常好。但是去年下半年到今年上半年，部分城市，特別是以上海、深圳、杭州、重慶這些城市房價漲幅過快，一下子把之前幾年創(chuàng)造的很好的穩(wěn)定的局面打破了，各地開發(fā)商杠桿拿地，高速開發(fā)，瘋狂冒進(jìn)，平衡和默契已被打破。所以政府無論是從中央到地方，都對猛漲的房價、屢創(chuàng)新高的地價采取了更為嚴(yán)厲的行政手段和政策。

結(jié)果在這些政策不斷疊加后到了一個臨界點，終于爆發(fā)，市場瀑布式下滑，成交接近冰點。

第三個方面的政策是房地產(chǎn)稅。

實際上房地產(chǎn)稅這個事情，在地產(chǎn)房企圈內(nèi)都是有預(yù)期的，今年上半年的時候，幾乎所有同行都覺得這是一個早晚要落下來的靴子，其實只要落下來就好。結(jié)果在今年的三四季度的時候，我們經(jīng)歷了從了解到這個靴子可能要落地，到看到這個靴子正在落地但還沒落地這樣的一個過程。而現(xiàn)在最尷尬的是：領(lǐng)導(dǎo)發(fā)話，通知大家了啊，我們要馬上試點了，靴子已經(jīng)要落地了，但是具體的細(xì)則不告訴大家，這實際上是房地產(chǎn)稅試點最大的殺傷力。

其實我相信真正落地之后，對行業(yè)的影響，對市場的影響雖然有，但還是有限的。

但是遲遲不落地就有很大的不確定，影響了今天很多購房者的情緒，讓他們對未來的預(yù)期產(chǎn)生了巨大影響。

灰犀牛介紹完畢，接下來有請黑天鵝---恒大閃亮登場！

在2021年年初，你肯定不會想到，宇宙第一房企，價值2.3萬億的某大會在一年之內(nèi)垮塌的如此之快，對房地產(chǎn)乃至中國經(jīng)濟(jì)影響如此之大。其實就在2020年9月，三條紅線開始實施的同時，對信托、資管產(chǎn)品和海外融資，就開始進(jìn)行全方位的監(jiān)管。

許老板在去年10月份就喊出口號，半年內(nèi)完成紅線轉(zhuǎn)黃線，一年黃轉(zhuǎn)綠！真真驚天動地，氣壯山河！誰曾想，第一個暴雷出圈，全民吃瓜的頭部房企竟然是某大！

恒大其實一直有自己的去杠桿計劃表，也一直按照計劃表的節(jié)點按部就班的執(zhí)行。然而，令某大萬萬沒想到的是，融資通道出現(xiàn)了大問題。2021年多政策疊加的恐怖威力開始顯現(xiàn)，開發(fā)貸限制，預(yù)售資金監(jiān)管加大力度，海外債停掉，信托融資多重管理，也就是說，恒大的社會融資這個口子基本上是關(guān)掉的。

恒大不僅融不到資，更可怕的是該兌付的到期賬款你還必須要兌付，雪上加霜！據(jù)傳今年上半年，恒大融資性現(xiàn)金流是凈流出！金額達(dá)到300億人民幣！

看到這里，你應(yīng)該了解，為什么許老板要殺雞取卵，大幅降價打折出售在建項目并只接受一次性付款了吧。因為恒大要活下去，沒辦法！

恒大之所以能如此迅速的倒掉，從現(xiàn)在來看，肯定有自身高杠桿、高周轉(zhuǎn)的問題，這個部分情況，頭條的很多文章已經(jīng)講的很清楚，我這里不做贅述。

我認(rèn)為還有第二個原因：擠兌！

什么是擠兌！？

我給大家講一個故事：2007年受美國次級債危機(jī)導(dǎo)致的全球信貸緊縮影響，英國第五大抵押貸款機(jī)構(gòu)——諾森羅克銀行. （Northern Rock）發(fā)生儲戶擠兌事件。

自2007年9月14號全國范圍的擠兌發(fā)生以來，截止到18號，僅僅幾天的. 時間就有30多億英鎊從諾森羅克銀行流出，占該行240多億英鎊存款總量的12%左右，其電話銀行和網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)一度出現(xiàn)崩潰。 受此影響，幾天來，諾森羅克銀行股價下跌了將近70%，創(chuàng)下7年來新低，成為英國遭遇本次信貸危機(jī)以來的最大受害者。

擠兌摧毀一家銀行只需要5天！

摧毀一家房企呢？可能只需要1天。

恒大的轟然倒塌之后，給金融機(jī)構(gòu)帶來了一個巨大的警示信號，于是引發(fā)這一輪金融機(jī)構(gòu)的輪番擠兌和踩踏。

恒大是否真的從此一蹶不振，目前我沒辦法給出一個明確的判斷。

畢竟百足之蟲，死而不僵，畢竟，這個企業(yè)還有120萬套商品房沒有交付，近百億資金仍未兌付。

但是自恒大開始，各大房企、與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游供應(yīng)商、服務(wù)商都會面臨一個問題，那就是下一個是誰？金融機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)離地產(chǎn)以后，該怎么辦？焦慮由此變?yōu)榭謶帧?/p>

解決融資問題，就目前的房企來講，只有一條路，那就是銷售回款。

然而銷售回款從今年7月份開始到9月底都非常差，按揭回款由45天，硬生生拖到90天都了無音訊，10月份稍微放了一些，但是監(jiān)管的空下來的錢比放的錢還要多，所以實際上銷售回款又對企業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，這些影響又全部作用了在房企身上。（看到這里，對比前幾天的地產(chǎn)和金融新政，諸位有何想法？）

屋漏偏逢連夜雨，船遲又遇打頭風(fēng)！真真流年不利！盡管如此，房企老板們也希望市場能好一點，能多賣一點，多回一點款，從而跨過今年的生死關(guān)。

那么，市場會給他們這個機(jī)會嗎？

諸位，接下來隆重介紹三神獸之大白鯊--市場

2021年上半年之前大家都認(rèn)為是非常好的。但是今天，三大市場：土地市場、一手房和二手房自7月以后全都下行，而且是瀑布式的下行。

首先看土地市場

土地成交今年第一次土拍，集中土拍是非?；鸨Ｈ缓蟮诙蔚降谌瓮僚?，就一片蕭條，直接從沸點降到冰點。具體數(shù)字我就不講了，反正都是量價齊跌，然后流拍率創(chuàng)新高，溢價率創(chuàng)新低。流拍率在九月份和10月份分別有27%、26%。

第二次的集中土拍，有些城市的流拍率超過50%。這在第一次的集中土拍當(dāng)中根本是看不到的，而這一次，第三次集中主拍，現(xiàn)在出來的基本上都是央企和地方國企，地方國企基本上都是被政府叫來接盤的，央企是真的有錢。之所以流拍率會降低一點，是因為這個已經(jīng)是大家都說好了，如果沒有托底的公司來參加的話，很多地都已經(jīng)不拿出來了。土地市場的低迷說明了什么？一方面說明房企對未來不看好，另一方面也說明房企現(xiàn)在手頭上確實沒錢去拿地了。我注意了一下，第三次土拍民營企業(yè)參與的比重是非常非常低的。像龍湖這種民企能在這時候拿地，是真的太牛逼了。

其次說下一手房。

基本上一手房從今年5月份之后就是宏觀數(shù)據(jù)一路下行。（具體數(shù)據(jù)不再一一展開）

最后再說下二手房。

實話說，自從二手房指導(dǎo)價政策出臺，我能預(yù)見到，二手房以后的日子會非常非常難過，但是沒想到這么難過。

我一直認(rèn)為二手房是領(lǐng)先指標(biāo)，如果這一輪市場要穩(wěn)定，首先二手房先穩(wěn)定下來。

令我萬萬沒想到的是，二手房從4月份就開始斷崖式下行。下行到什么程度呢？就是我們說最主要的一線城市的二手房，從今年2月的最高點到今年11月成交量萎縮了70%左右，少的大概下降了三分之二，多的這個掉了四分之三。整個二手房市場下行的速度是非?？斓摹?/p>

上海年初的時候銷售44000套，九月份是12000套，十月份是13000套。

深圳9月銷售3000套的時候，我覺得差不多是底部了吧。結(jié)果10月掉到2000套，掉到2000套的時候，我覺得差不多是底部了吧，11月再掉到1000套，二手房目前來看成交量是只有更低，沒有最低。

而這樣的一種下行說明了什么？市場的觀望情緒是非常非常嚴(yán)重的。

自此，三大神獸介紹完畢。

感謝您能看到最后。寫這篇文章的初衷，為了給還在地產(chǎn)行業(yè)拼搏的同行們加油，也是為不了解地產(chǎn)的朋友做一個小小科普。至于未來的房地產(chǎn)將走向何方？明年的房價是跌是漲？我在后序的文章中會闡述我的觀點。

1，恒大多元化布局太大，盈利的項目太少，恒大礦泉水，超市就從沒見過，一直虧損狀態(tài)。恒大保險，投資大，見效慢。恒大汽車，從沒見過恒大的汽車，只存在在自媒體里邊，一系列操作都是玩的看不清。

2，20年就出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，最后國家和人民解決了，國家支持和債轉(zhuǎn)股。

3，恒大地產(chǎn)項目降價促銷套現(xiàn)，以及有部分商票未及時兌付，債券下跌等等，讓人們都不敢借錢給恒大。

解決方案：債轉(zhuǎn)股，股票狂跌，清零退市。